農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）
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第一章 總則
第一條 為規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，改善農(nóng)村村民居住條件，促進宅基地節(jié)約集約利用，保護農(nóng)村村民合法權(quán)益，助力鄉(xiāng)村振興，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱宅基地是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住宅、附屬用房和生活庭院等用地。
本辦法所稱農(nóng)村村民是指具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份的人員。
第三條 宅基地屬于農(nóng)民集體所有，依法依規(guī)無償分配給本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、以戶為單位占有使用。宅基地不得買賣。
第四條 宅基地的布局、用地標準、申請、審批、使用、出租、轉(zhuǎn)讓、退出、收回和監(jiān)督管理等適用本辦法。
第五條 宅基地管理堅持依法依規(guī)、程序規(guī)范、公平公正公開，正確處理國家、集體和個人的利益關(guān)系，尊重村規(guī)民約，妥善處理歷史遺留問題，防范道德風險，確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。
第六條 農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，建立健全宅基地分配、使用、出租、轉(zhuǎn)讓、退出、收回、糾紛仲裁、監(jiān)督管理和統(tǒng)計調(diào)查等制度，指導地方健全宅基地管理體系、完善用地標準、優(yōu)化空間布局、規(guī)范管理程序、加強日常監(jiān)管、查處職責范圍內(nèi)的宅基地違法違規(guī)行為，指導閑置宅基地和閑置住宅利用。
縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責本行政區(qū)域農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。
第七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責宅基地審核批準和監(jiān)管，指導農(nóng)村集體組織開展宅基地管理。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照宅基地所有權(quán)歸屬，代表集體行使宅基地所有權(quán)，依照法律規(guī)定管理本集體所有的宅基地，引導村民合理利用宅基地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不健全的，由村民委員會或村民小組依法代表集體行使宅基地所有權(quán)。
鼓勵農(nóng)村集體組織通過村規(guī)民約、依托各類自治組織、設(shè)立宅基地協(xié)管員等方式，加強宅基地日常管理。
第二章 布局和用地標準
第八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣、市國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌考慮農(nóng)村村民生產(chǎn)、生活需求，突出節(jié)約集約用地導向，科學劃定宅基地范圍。
農(nóng)村村民住宅用地選址應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃。
第九條 各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)不同地域類型、耕地資源、人口密度、農(nóng)村生產(chǎn)生活習慣等因素，分類制定本行政區(qū)域宅基地面積控制標準。
農(nóng)村村民新建住宅的，盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，從嚴從緊控制占用耕地，不得占用永久基本農(nóng)田。
第十條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
第十一條 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以探索多種方式，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
不得強制農(nóng)村村民搬遷退出宅基地、集中上樓居住。
第十二條 縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依照職責組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地需求調(diào)查，向縣級人民政府提出新增農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地需求，并報送上級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門。
縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依照職責協(xié)調(diào)落實農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地指標，保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地需求。
第三章 申請與審批
第十三條 宅基地分配遵循成員申請、集體審議、按戶取得、一戶一宅、面積限定、規(guī)劃管控的原則。
第十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當建立一個窗口對外受理、各相關(guān)工作機構(gòu)內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地審批聯(lián)審聯(lián)辦機制，在受理場所公示宅基地申請審批辦事指南，明確申請條件、申請審批程序、辦理時限和所需材料等內(nèi)容。
第十五條 農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以以戶為單位向行使宅基地所有權(quán)的本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請宅基地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不健全的，向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。
（一）家庭無宅基地的；
（二）因子女結(jié)婚等原因確需分戶居住，現(xiàn)有宅基地無法滿足分戶居住需求的；
（三）因自然災(zāi)害、政策性搬遷、政府規(guī)劃實施等原因，需要重新選址建設(shè)住宅的；
（四）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形。
對前款第（三）項的情形在宅基地分配中優(yōu)先予以保障。
夫妻雙方屬于不同的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)當結(jié)合實際生活居住情況，按照村規(guī)民約或當?shù)仫L俗習慣，在其中一方所在集體申請宅基地。
第十六條 宅基地申請應(yīng)當依法經(jīng)所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員集體討論，討論通過的在本集體范圍內(nèi)公示。公示無異議或者異議不成立的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會審查蓋章后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。
第十七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府收到宅基地申請后，根據(jù)下列情形分別作出處理：
（一）申請材料齊全且符合規(guī)定形式的，應(yīng)當予以受理；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應(yīng)當允許申請人當場更正后受理；
（三）申請材料不齊全或者不符合規(guī)定形式的，應(yīng)當當場或者在五個工作日內(nèi)一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。
第十八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府受理宅基地申請后，應(yīng)當組織開展審查。審查內(nèi)容包括：（一）申請人是否符合申請資格條件；（二）擬用地塊是否符合宅基地合理布局要求和面積標準；（三）用地建房是否符合有關(guān)規(guī)劃、土地用途管制等要求，擬建房層數(shù)、建筑高度、面積是否符合規(guī)定等。擬用地塊涉及林業(yè)、電力、水利、交通等行業(yè)管理的，應(yīng)當及時征求相關(guān)機構(gòu)的意見。涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
提倡鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府將宅基地申請審批具體工作事項交由綜合設(shè)置的基層審批服務(wù)機構(gòu)統(tǒng)一辦理。
第十九條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合宅基地批準條件的申請，應(yīng)當予以批準，核發(fā)農(nóng)村宅基地批準書，并將審批情況向縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門備案。農(nóng)村宅基地批準書應(yīng)當包括宅基地位置、面積、界址、用途等內(nèi)容。對不予批準的申請，應(yīng)當書面告知申請人，并說明不予批準的理由。
提倡將農(nóng)村村民住宅建設(shè)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同農(nóng)村宅基地批準書一并發(fā)放。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當建立宅基地申請審批臺賬，按照檔案管理有關(guān)規(guī)定保管宅基地申請審批資料。
第二十條 農(nóng)村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：
（一）不符合“一戶一宅”規(guī)定的；
（二）申請異址新建住宅但未簽訂退出原有宅基地協(xié)議的；
（三）出賣、出租、贈與農(nóng)村住宅后，再申請宅基地的；
（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法進行補償安置的；
（五）不符合分戶申請宅基地條件的；
（六）不符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的；
（七）現(xiàn)有土地資源無法滿足分配需求的；
（八）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定不予批準的其他情形。
第二十一條 對經(jīng)批準的宅基地申請，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當在本集體范圍內(nèi)及時公布審批結(jié)果。
第二十二條 農(nóng)村村民利用其合法取得的宅基地進行住宅翻建、改建或擴建的審核批準參照本辦法執(zhí)行，其中不超過原批準用地范圍的可以簡化用地審批程序，但是應(yīng)當符合“一戶一宅”規(guī)定和國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃要求。
第四章 使用
第二十三條 農(nóng)村村民只能在批準的宅基地位置、面積和四至范圍內(nèi)，按照規(guī)劃許可建造住宅及其附屬設(shè)施。建房基底面積與宅基地面積比例適當，預(yù)留空間能夠滿足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階等均應(yīng)控制在經(jīng)批準使用的宅基地范圍內(nèi)。
第二十四條 農(nóng)村村民住宅建設(shè)開工前，應(yīng)當向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請現(xiàn)場劃定宅基地用地范圍。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在受理申請后，應(yīng)當及時組織有關(guān)工作人員實地丈量批放宅基地，確定坐落、四至、界址，明確建設(shè)要求。
農(nóng)村村民完成住宅建設(shè)后，應(yīng)當向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出竣工驗收申請。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到申請后，應(yīng)當及時組織有關(guān)工作人員實地檢查村民是否按照批準的坐落、四至、界址、面積等使用宅基地，是否按照規(guī)劃許可要求和批準面積開展建設(shè)；對符合要求的，出具驗收意見。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當委派人員到場參與宅基地批放和住宅建設(shè)竣工驗收。
農(nóng)村村民經(jīng)批準另址建設(shè)住宅的，應(yīng)當按照承諾的時間無償退回原有宅基地。
第二十五條 農(nóng)村村民對合法取得的宅基地使用權(quán)、利用宅基地建造的住宅及其附屬設(shè)施，可以依法申請不動產(chǎn)登記。
第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員可以通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等多種方式，依法依規(guī)盤活利用合法取得、權(quán)屬清晰的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。各地應(yīng)當因地制宜制定閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的扶持政策和監(jiān)管要求。
利用閑置宅基地和閑置住宅開展經(jīng)營性活動的，應(yīng)當征得宅基地所有權(quán)人同意，符合相關(guān)規(guī)劃和市場監(jiān)管、特種行業(yè)管理、房屋安全監(jiān)管、房屋租賃管理、消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定，不得損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和其他村民的合法權(quán)益。
第二十七條 非本集體經(jīng)濟組織成員、已合法取得宅基地的本集體經(jīng)濟組織成員依法繼承農(nóng)戶住宅的，在該住宅存續(xù)期間可以依法使用宅基地。
第五章 出租、轉(zhuǎn)讓、退出與收回
第二十八條 宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)訂立租賃合同，明確雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，約定租賃期限、用途、租金及其支付方式等內(nèi)容。租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。
出租人應(yīng)當將宅基地出租情況向宅基地所有權(quán)人報備。
禁止借出租名義買賣宅基地。
第二十九條 經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，宅基地使用權(quán)可以在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)互換，也可以轉(zhuǎn)讓或贈與給符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟組織成員，附著于該土地上的住宅及其附屬設(shè)施應(yīng)當一并處分。轉(zhuǎn)讓人、贈與人不得再申請宅基地。
宅基地使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、贈與的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請變更登記。
第三十條 允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件。
對歷史形成的“一戶多宅”、宅基地面積超標且沒有違反當時法律法規(guī)和政策規(guī)定的，鼓勵通過自愿有償方式退出多占的宅基地。
第三十一條 有下列情形之一的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以收回宅基地：
（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用該處土地的；
（二）農(nóng)村村民經(jīng)批準異址新建住宅或通過集中安置實現(xiàn)戶有所居，原宅基地依法應(yīng)當收回的；
（三）農(nóng)戶消亡且無人繼承宅基地上住宅及其附屬設(shè)施的；
（四）被繼承的住宅坍塌、依法拆除或者經(jīng)鑒定為D級危房，繼承人不符合宅基地申請條件的，其中，對有保護價值的傳統(tǒng)民居及有歷史文化價值的建筑依照相關(guān)規(guī)定處理；
（五）宅基地批準后兩年未開工建設(shè)的，但因特殊情況經(jīng)作出批準的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意延期使用的除外；
（六）不按照批準的用途使用宅基地的；
（七）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形。
依照前款第（一）項規(guī)定收回農(nóng)戶宅基地的，對宅基地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償，或再行分配宅基地。
禁止違法收回農(nóng)村村民合法占有的宅基地。
第三十二條 退出、收回宅基地的，應(yīng)當及時辦理宅基地使用權(quán)注銷登記。
退出、收回的宅基地應(yīng)當優(yōu)先用于保障農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住宅建設(shè)用地需求；富余的土地可以按照有關(guān)規(guī)定進行復(fù)墾或用于建設(shè)農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施、發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)等；涉及轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的，依法履行相關(guān)程序。
第三十三條 嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，對城鎮(zhèn)居民非法占用宅基地建造的住宅或購買的農(nóng)戶住宅依法不予辦理不動產(chǎn)登記。
第六章 監(jiān)督管理
第三十四條 建立部省指導、市縣主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的宅基地管理機制，實行全程監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)、制止和依法處置涉及宅基地的違法違規(guī)行為。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當履行宅基地所有權(quán)人職責，規(guī)范管理和合理利用宅基地，發(fā)現(xiàn)本轄區(qū)內(nèi)宅基地違法違規(guī)行為立即進行制止并上報。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府加強宅基地申請審批及后續(xù)管理，將宅基地納入基層網(wǎng)格管理和指揮平臺，組織開展巡查監(jiān)管。
縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門和其他有關(guān)行政主管部門依據(jù)各自職責開展監(jiān)督檢查。
第三十五條 縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依法對違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查，其內(nèi)設(shè)或所屬的農(nóng)業(yè)綜合行政機構(gòu)具體承擔職責范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地工作。
經(jīng)或省、自治區(qū)、直轄市決定，可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或其他行政機關(guān)行使前款規(guī)定的職責。
第三十六條 各級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府工作人員在宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究責任。
第七章 附則
第三十七條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市批準同意，國家宅基地制度改革試點地區(qū)對宅基地管理另有規(guī)定的，在改革試點期限內(nèi)從其規(guī)定。
第三十八條 街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)宅基地的管理職責參照本辦法關(guān)于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府職責的規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門可以根據(jù)本辦法，結(jié)合本地區(qū)實際，制定完善宅基地管理制度。
