SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)在上周一次例行的網(wǎng)絡(luò)聊天中坦言：“房地產(chǎn)行業(yè)受原材料價(jià)格上漲的壓力是最大的。”
這番表態(tài)得到了眾多業(yè)內(nèi)人士的佐證。本報(bào)采訪的碧桂園（2007.HK）、萬(wàn)通地產(chǎn)（600246）、富力集團(tuán)（2777.HK）、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華僑城（000069）、金地集團(tuán)（600383）、招商地產(chǎn)（000024）等多家主流地產(chǎn)公司采購(gòu)部門的負(fù)責(zé)人均表示，春節(jié)前后，建筑材料價(jià)格的上漲令人印象格外深刻，三四月份以來(lái)，情況更加突出。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去6個(gè)月里，以鋼材、水泥與混凝土為代表的原材料價(jià)格正在以兩位數(shù)的幅度上漲，部分建材價(jià)格上漲幅度更達(dá)到了50%～70%的水平。
這一令人震驚的數(shù)字給地產(chǎn)行業(yè)蒙上了濃厚的陰影，自去年下半年CPI高居不下以來(lái)，全行業(yè)感受更為劇烈的是融資環(huán)境的陡然趨緊?，F(xiàn)在，建造成本的大幅提升成為影響地產(chǎn)市場(chǎng)后市的又一個(gè)重大的不確定因素。
一位地產(chǎn)公司高管對(duì)本報(bào)記者表示，地產(chǎn)公司如今處于前有信貸緊縮、后有成本追漲的“兩頭擠壓”局面，這是繼資金短缺后的又一場(chǎng)次生危機(jī)。
工期延誤之憂
在當(dāng)前的交易行情依然低迷之際，這一波原材料價(jià)格的大幅上漲或?qū)?lái)格外的殺傷力。
分析人士相信，若放在去年市場(chǎng)人氣旺盛的局面下，成本上漲壓力相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，但在如今市況下，這一轉(zhuǎn)嫁將面臨重重困難。
萬(wàn)通地產(chǎn)采購(gòu)中心總監(jiān)胡樾說(shuō)，開發(fā)商賣的多是期房，當(dāng)房子預(yù)售出去后，在未來(lái)的施工中建安成本上升，從而擠壓利潤(rùn)空間。
“有人認(rèn)為成本的高漲可轉(zhuǎn)嫁到后期的房?jī)r(jià)中，但在目前的市況下，這樣只會(huì)加劇有價(jià)無(wú)市的局面。”他說(shuō)。
由于多數(shù)地產(chǎn)公司在項(xiàng)目施工中，以“總包”形式把施工承包給建筑企業(yè)，因此，原材料價(jià)格上漲會(huì)首先影響施工方的利潤(rùn)。這些企業(yè)承受不了施工成本快速上升的壓力時(shí)，往往會(huì)選擇違約，遣散民工，停止施工。
“這樣的局面對(duì)開發(fā)商與建筑商是一個(gè)雙輸?shù)慕Y(jié)果。在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)，相當(dāng)一些地產(chǎn)公司都是要求建筑商墊資施工，因此這樣的局面在成本快速上升時(shí)很容易出現(xiàn)?！标?yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說(shuō)。
“如果施工成本繼續(xù)上升，工期延誤會(huì)成為一個(gè)較為普遍的行業(yè)現(xiàn)象?！彼嬲f(shuō)，新開工的項(xiàng)目相對(duì)將受到更大的影響。
“開發(fā)商一般采用在合同中鎖定總價(jià)的手段，但是一旦發(fā)生停工，打官司是沒有任何意義的，我們必須談判，尋求對(duì)合同的修改?！焙姓f(shuō)。
企業(yè)如何應(yīng)對(duì)
對(duì)于這樣一個(gè)普遍性的難題，不同的公司將展現(xiàn)不同的成本控制能力。
碧桂園一內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示，公司的成本優(yōu)勢(shì)主要來(lái)自于管理成本的壓縮，例如內(nèi)部結(jié)算與完善的產(chǎn)業(yè)鏈。廣東的項(xiàng)目由自己的工程隊(duì)負(fù)責(zé)，對(duì)于省外的項(xiàng)目，在留夠一定利潤(rùn)的前提下會(huì)跟當(dāng)?shù)氐慕ㄖ竞献?，把成本模式直接?fù)制過(guò)去。
碧桂園的地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍及上游的原材料制造，建筑施工，以及下游的地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理，在上游成本快速上升之際，業(yè)務(wù)鏈條的延伸或可為公司博得一個(gè)降低成本的有效路徑。
然而，更多的地產(chǎn)公司卻處于成本上升與售價(jià)難以對(duì)應(yīng)調(diào)整的矛盾煎熬中。對(duì)于這些地產(chǎn)公司，范小沖建議，可通過(guò)長(zhǎng)期的合約、長(zhǎng)期的訂單以及戰(zhàn)略合作，把建筑成本相對(duì)穩(wěn)定住，而不是讓其隨市場(chǎng)波動(dòng)。
“地產(chǎn)業(yè)正在外部環(huán)境的促進(jìn)下從資源模式向能力導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，控制成本的能力將是一個(gè)重要的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”范小沖說(shuō)。
他透露，陽(yáng)光100按照國(guó)際上通行的菲迪克工程承包通用合同，在工程招標(biāo)之初，即把所有建筑材料成本的預(yù)算資金一并總包給施工方，這樣就可以避開施工期間建安成本大幅上升的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)本報(bào)采訪的一位業(yè)內(nèi)人士透露，除了控制成本的遠(yuǎn)期手段，部分公司并未排除調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)、平抑成本高漲的途徑。
